不動産取引

不動産売却をいっしょに学ぼう(9)マイホームを売却したときの譲渡所得税 [1]

今の家を売却したらどのくらい税金を払うか概算してみよう

不動産を売りに出したら、書類の準備、物件に興味を持ってくれた方の対応、引っ越しの準備などを仕事をしながらこなさなくてはいけません。
 
とくに計算が苦手というかたは、時間の余裕のあるときに少しずつ税金はついて学んでおくことよいです。
マイホームを売却したときの譲渡所得税の計算方法を2回に分けてご紹介するので、税金がどれくらいになるかいっしょに概算してみましょう。

不動産所得税の計算式はこれ!

まずは、計算式だけご紹介すると
 
 

①譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得金額


課税譲渡所得金額×税率=譲渡所得税額

となります。
今日は最初の計算式、譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得金額
までを、勉強しましょう。
 

まずは専門用語を理解しよう

計算式に使われている言葉で聞き慣れない言葉がいっぱいですよね。でも、意味が分かればすぐに理解できます。
1.譲渡価額:不動産の売却代金
 
2.取得費:不動産の購入代金で、購入にかかった費用や改良費、設備費などを足した金額。
 
3.譲渡費用:不動産を売却するのにかかった費用
 
4.特別控除:マイホームを売った場合は3,000万円の特別控除など。特別控除を受けると税金が安くなる。
 
5.課税譲渡所得金額:売却して得た利益で、この金額がマイナスになれば税金は払いません。
 
6.譲渡所得税額:支払う税金の額
 

おおよその譲渡価格(不動産の売却代金)を調べてみよう

譲渡価格は売却した金額なので、売りに出していないので分からないという方もいらっしゃると思います。
 
不動産価格は常に変動していますが、不動産査定を依頼すれば(今売れば)だいたいどのくらいで売却できるか知ることができます。
 
直接電話で依頼するのが苦手な方は、インターネットを使って無料査定を依頼することも可能です。
 
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取得費を計算しよう

「取得費」は、「不動産を購入した金額」「購入するためにかかった費用」「改良費」「設備費」などを合計した金額です。
 
取得費が多ければ多いほど利益は少なくなるので、税金額を減らすことができますから取得費はしっかりと調べてすべて計上しましょう。
その他の費用で取得費に含まれるものについては、国税庁のホームページをご参照ください。
 
 
 
ポイント1:建物の取得費には減価償却が必要
 
土地の場合は不動産を購入したときの金額が取得費ですが、建物の部分は年々価値が下がるので減価償却が必要になり計算式は次のとおりです。
 
建物の取得費=取得費-減価償却費
今回は、減価償却費の計算方法の詳しい説明は省きますが、簡単な例をご紹介します。
 
15年前に木造建築の戸建てを購入。土地の取得費2,000万円、建物の取得費3,000万円。
 
 
建物の減価償却費が1,255万5000円となった場合、この家の取得費は次の計算式で算出できます。
(建物の取得費-減価償却費)+土地の取得費=この家の取得費
なので、
(3,000万円-1,255万5000円)+2,000万円=3,744万5000円
この家の取得費は3,744万5000円となります。
ポイント2:取得代金がわからないときは譲渡価格の5%
 
あまりにも古い物件の場合、取得費が分からないこともあります。その場合は、譲渡価格の5%とし、例えば、3,000万円で売却したら5%の150万円が取得費となります。また、取得費が譲渡価格の5%を下回った場合も5%とすることが可能です。

譲渡費用を計算しよう

譲渡費用は不動産を売却するのにかかった費用のことで、「不動産仲介手数料」、「負担した印紙税」、「取壊しにかかった費用」などです。譲渡費用もすべての費用を計上することで、支払う税額を減らすことができます。
その他の費用で譲渡費用に含まれるものについては、国税庁のホームページをご参照ください。

特別控除を使って課税譲渡所得金額を算出しよう

ここまで来たら、課税譲渡所得金額(売却益で税金がかかる金額)まではもうすこしです。
マイホームを売却したときに適用される特別控除は5つありますが、ここでは「3,000万円の特別控除」をご紹介します。
 
「3,000万円の特別控除」とは
マイホームを売ったとき、所有期間している期間関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除が受けられる特例です。
例えば、5,000万円でマイホームを売却、取得費が2000万円、譲渡費用が100万円、3,000万円の控除を受ける場合
譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得金額 に当てはめると
5,000万円-(4,000万円+100万円)-3,000万円=-2,100万円 
課税譲渡所得金額がマイナスになるので、譲渡所得税は支払う必要がありません。
「3,000万円の特別控除」を受けるためにはいくつかの要件を満たす必要があります。
 
 
3000万円の特別控除を受けるための要件

1.今住んでいる建物の売却、もしくは建物と土地、借地権の売却
2.建物を取り壊した場合、その後売却するまでの間にその土地を住居以外に使用していない
3.建物の買い手が、親子や夫婦間で以外であること

 
詳しくは国税庁のサイトをご参照ください。
その他の特別控除についてはこちら
今日はここまです。次は、課税譲渡所得金額がプラスになったときの税金の金額を計算する方法をご紹介します。
 
 
 

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