売却をスムーズに進めるために流れを確認しておこう
不動産売却では、不動産を買い手に引き渡すまでにさまざまな手続きをしなくてはいけません。
不動産を売却する前に「不動産売却の流れ」を把握しておけば、急な手続きに戸惑うこともなく不動産をスムーズに売却することができます。
仲介で不動産を売却するときの流れ
不動産を売却する方法には「仲介」「買取」「個人売買」があり、売却までの手順が少々異なります。ここでは、不動産を「仲介」で売却するときの大まかな流れをご紹介します。
1.不動産査定を依頼する
不動産を売却する際、ほとんどの方が不動産査定を依頼します。その理由は、査定額を知ることで資金繰りがしやすくなりますし、不動産業者選びにも役立ちます。
また、不動産を売却するためにはさまざまな費用がかかります。不動産の価値がわかれば、「不動産仲介手数料」「譲渡所得税」「名義変更手続きで支払う登録免許税」などがいくらぐらいになるか概算することも可能です。
- 資金繰りがしやすくなる
- 不動産業者選びに役立つ
- 不動産売却にかかる費用を概算できる
では、不動産査定を依頼する方法を教えるにゃ。
不動産の査定を依頼する方法はふたつあります。1つ目は「不動産業者に依頼する」、そして2つ目は「不動産鑑定士に依頼する。」です。
不動産業者はサービスの一環で査定をおこなっているので費用は無料です。一度に複数の不動産業者に査定を依頼する場合は、一度の入力で複数の査定額が得られる無料一括査定サイトが大変便利です。
不動産鑑定士による査定は有料です。査定にかかる費用は不動産の種類と鑑定評価額によって異なりますが、例えば鑑定評価額5,000万円以下の土地建物の査定にかかる費用は25万円から50万円くらいになります。
遺産分割や財産分与などでは不動産鑑定士に依頼した方がよいですが、不動産を売却する場合は費用をかけてまで不動産鑑定士に依頼する必要はありません。
- 不動産業者に依頼する（無料一括査定サイトが便利）
- 不動産鑑定士に依頼する（不動産売却では不要）
2.不動産業者を選ぶ
仲介で不動産を売却する場合、必ずしも売却できるとは限りません。不動産売却を成功させ、できるだけ高く売却するためには、不動産業者選びがとても重要となります。
ここでは、不動産業者を選ぶときのポイントをいくつかご紹介いたします。
- 査定額は実際に売却できる金額ではないので査定額だけで選ばない。
- 複数の不動産業者に査定を依頼し比較して不動産業者を選ぶ。
- 電話の対応やオフィスの清潔さなども参考にする。
- サイトの口コミ情報もチェックする。
3. 不動産の売却に必要な書類を揃え始める
不動産の売却に必要となる書類については違う機会でご紹介しますが、必要書類は多いので一度に揃えることは難しいです。
書類によっては有効期限があるものもあるので、不動産を売却すると決めたら早いうちから少しずつ揃えておくと後々楽です。
4.不動産業者と媒介契約を結ぶ
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり契約内容が異なりますが、仲介手数料の金額に違いはありません。
また、媒介契約を結んだからといってすぐに仲介手数料を支払わなくてはいけないわけではなく、あくまでも不動産売買が成立した時点で支払う義務が発生します。媒介契約の種類とそれぞれの違いは以下の表を参考にしてください。
| 媒介契約名 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
| 他社と契約するのは可能？ | ✗ 不動産会社1社のみと契約。他社と契約した場合は違約金が発生。 | ✗ 不動産会社1社のみと契約。他社と契約した場合は違約金が発生。 | ◯ 複数の不動産会社と契約できる |
| 自ら買い手を見つけるのは可能？ | ✗ 売り主が買い手を見つけ契約した場合、違約金が発生する。 | ◯ 売主が買い手を見つけて契約できるが、媒介契約に要した費用を支払う必要がある。 | ◯ 売主が買主を見つけて契約できる |
| 不動産業者からの報告頻度 | ◯ 1週間に1回以上 | ◯ 2週間に1回以上 | ✗ 報告義務はない |
| レインズへの登録 | ◯ 媒介契約をした5日以内に登録 | ◯ 媒介契約をした7日以内に登録 | △ 売主の希望した場合 |
5.売り出し価格を決定し売却活動開始
最終的に売り出し価格を決めるのは売り主なので、希望の売り出し価格を設定することが可能です。しかし、ただ高く売却したいからといって市場価格よりもかなり高い値段にすれば、買い手を見つけるのが難しくなり売れ残ってしまうので注意してください。
基本的には査定額を参考に売り出し価格を決めるのがよいですが、 売り出し価格を決めるときのポイントをいくつかご紹介します。
- 交渉する分をプラスして少し高めの価格設定する
不動産売却では価格交渉がつきものです。 あえて高めに設定をしておいて値引きをすれば、買う人からしてみればお得感が出て売買契約を結べる可能性も高くなります。 - 最初は高額に見える数字を選んでおく
8や9は安さを表すために使われる数字で、0は高額に見える数字です。
不動産売却の場合は値引きしたときのインパクトを与えるためにあえて高く見える0の数字を用いるのがおすすめです。（例3000万円、2000万円など）
6.購入希望者の内覧受け入れ
物件に興味を持ってくれた方に実際に不動産を見てもらいます。今はリフォームを前提に不動産を購入する人が増えているので、わざわざお金をかけてリフォームをする必要はありません。
とはいえ、見た目は大事ですから、余計なものは処分して部屋は清潔に保ち、匂い対策をしておくことは最低限必要です。
7.価格交渉と購入者の決定
値下げを希望されたからといって必ずしも受け入れなくてはいけないわけではありません。だめもとで交渉してくる人もいるので、納得がいかないのであればまずは売り出し価格の変更を検討しましょう。
例えば、3,500万円で売り出している家を3,000万円への値下げといわれたならば、3,200万円まで値下げをして再度売りに出すことも可能です。
8.買い主に対して重要事項説明をおこなう
買い主が決まったら、売買契約を結ぶ前に不動産業者のが買い主に対して「重要事項説明」をおこなういます。
「重要事項説明」では、取引する物件や取引条件などについて説明します。
8.売買契約を結ぶ
売買契約では売買契約書に買い主と売り主が署名と捺印をして、買い主は売り主に手付金を支払います。
手付金の相場は売買代金の5％〜20％なので、3,000万円ならば、150万円～600万円です。
売り主は不動産業者に対して仲介手数料の半分を支払います。
9.物件の引き渡し
売買契約が締結し決済が済んだら、物件の引き渡しの準備をおこないます。必要となるのが、「公共料金の精算」「所有権移転手続き」「住宅ローンの抵当権抹消手続き」などです。買い主に物件を引き渡したら、不動産業者に残りの仲介手数料を支払います。
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まずは無料一括査定サイトで不動産の価値を調べてみよう
インターネットで不動産業者を選んで査定を依頼するのもよいですが、無料一括査定サイトなら一度の入力で複数の査定額を知ることができます。
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不動産売却に関するさまざまな疑問をメールにて相談もできます。
